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今年这房地产市场啊，越来越理性了，就算调控政策一个接一个地放宽，好像买房这事儿变得也容易多了#新知漫谈专属活动#，但大伙儿还是揣着钱袋子，心里盘算着：手里有粮，心中不慌，买房嘛，咱不急，先看看风向再说。
专家们呢，倒是挺乐观，说未来几年要有数亿农民朋友从村里搬到一二线城市，这一下子能带来多少住房需求啊！他们琢磨着，这样一来，一二线城市的房价铁定要再窜一窜。
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可另一边，小城市就要遭殃了，人口一跑，房价就得稳着，甚至还得往下跌。这么一来，房价就像走钢丝，大城市越来越高，小城市就平稳着陆了。
楼市分化不假，但是专家说的逻辑似乎有些太简单了。
现在的房地产市场，早就不是以前那个样子了，供需关系已经改变，房子失去了金融属性。
楼市的三大分化，会越演越烈。
第一，城市之间的分化
咱们得用几个硬指标来衡量：GDP、资金总量、一般公共预算收入、小学生人数，这些数字可都是实打实的。挑出过去五年经济最牛的十五个城市，那儿的房子，简直就是硬通货，价值杠杠的。
城镇化嘛，说白了就是人往城里跑，人口密度越来越大，大城市圈就这么形成了，吸引着全国人民的目光。咱们国家的三大都市圈，“长三角”、“珠三角”、“京津冀”，那可是人口流入的热门地儿，特别是核心城市，人口普查一看，人口噌噌往上涨。
再看看那些以民营经济为主，产业升级搞得好，科技创新舍得投入的城市，那可是经济指标里的佼佼者。深圳就是个活生生的例子，别的城市还在琢磨怎么发展，深圳已经一路领跑，把34线城市的房子甩得远远的，那些地方的房子啊，流动性都快没了，想出手都难。
第二，城市内部的区域分化
你瞅瞅，一线城市里都有“鹤岗化”的片区了，北上广深哪个逃得过？郊区的房子，价格低得让人咋舌，几千上万就能搞定。
这说明啥？地段为王，是不是城市中心，周边有没有好产业、高素质人群，学位、交通、商业、医疗这些配套齐不齐决定着价值。
城市在发展，核心地段也会变，就像深圳，一路向西，每十年换个新中心，围着商业、地铁的中心，房价稳稳当当。
远郊的房子呢？哎，别提了，价格凉凉，只有大降价才有人讨论一下。
第三，房子本身的分化
好房子和普通房子，那差距，简直就是天壤之别。这分化啊，不光是市场自己折腾出来的，还有政策的功劳呢。
最明显的就是，好多城市都取消了“7090政策”，深圳的新版建筑设计规则，也是各种优化，提高得房率，改进户型设计，限制建筑高度。深圳安居集团还说要收购小户型商品房做保障性住房，这一下子，开发商就得琢磨着怎么开发大户型、改善型的房子了。